Wohnungen vermieten ist ein Geschäft!

Ihr Mieter möchte sich verändern und kündigt seine Wohnung; soweit ein völlig normaler Vorgang. Spätestens jetzt sollten Sie das bald endende Mietverhältnis formal prüfen, ob stets Mieten gezahlt wurden und wie zu Vertragsbeginn die Mietsicherheit geleistet wurde. Bevor Sie die Kündigung bestätigen, prüfen Sie bitte die Fristen und Formvorschriften. So bedarf eine Kündigung die Unterschrift des Mieters, wobei es durchaus okay ist, wenn Ihnen das unterschriebene Dokument als E-Mail Anhang (Scan oder Foto) zugegangen ist.

Zur Frist gibt es die Faustformel – „zum Ende des übernächsten Monats“ – wobei die Kündigung Sie bis zum dritten Werktag des Monats erreicht haben muss, ansonsten wird diese einen Monat später wirksam. Manche Mieter sind in der „Interpretation“ von Fristen recht einfallsreich, was menschlich sicher zu verstehen ist, andererseits aber durchaus „ein Griff in Ihr Portemonnaie“ sein kann. Natürlich können Sie eine verkürzte Frist berücksichtigen, müssen dies aber nicht.

Auch hält sich die Mähr, dass Ihr Mieter einen Anspruch hat, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, wenn dieser Ihnen Nachmieter vorschlägt. Sie sind Eigentümer der Wohnung und entscheiden, mit wem Sie ein Mietverhältnis eingehen wollen.

Sie haben Ihrem Mieter den Erhalt der Kündigung bestätigt und das vertragliche Ende bestätigt. Insbesondere bei langfristigen Mietern sollten Sie in Erwägung ziehen, eine „Vorab-Abnahme“ durchzuführen. Suchen Sie das Gespräch und vereinbaren einen gemeinsamen Termin, um sich vom Zustand der Wohnung auf den aktuellen Stand zu bringen. Vertrauen Sie hierbei bei kürzeren Mietverhältnissen auch Ihrem Bauchgefühl, lassen sich aber nicht von Emotionen lenken.

In solch einem Vorab-Termin sollten Sie stets auf den bestehenden Vertrag verweisen, nur in Ausnahmefällen treffen Sie ergänzende /abweichende Vereinbarungen zum Zustand der Wohnung für den späteren Übergabe-/Rücknahmetermin.

Ohnehin sollten Sie sich vom Zustand Ihrer Wohnung überzeugen, um im Bedarfsfall notwendige Handwerkerarbeiten abzuschätzen und planen zu können. Wenn alles „fein ist“ – können Sie in dem Zusammenhang aktuelle Fotos erstellen, welche einerseits der Dokumentation dienen, gleichzeitig für Ihr zu erstellendes Inserat potentielle Mieter überzeugen soll.

In Ihrer Wohnung wird gewohnt und gelebt, so soll es sein. So wird auch im Bereich der normalen Nutzung mit der Zeit Bedarf entstehen, Renovierungen oder auch Sanierungen durchzuführen.

Abnutzung bzw. Verschleiß an Ihrem Eigentum durch den „normalen Gebrauch der Mietsache“ ist mit der Zahlung der Miete hinzunehmen. So ist bei der Feststellung von Mängeln zu differenzieren zwischen „normaler Abnutzung“ und solchen, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind.

Hinsichtlich der Schäden, welche der Mieter zu verantworten hat, haben Sie bei der angesprochenen Vor-Abnahme bereits eine Vorgehensweise besprochen, welche von beiden Parteien anerkannt wurde. Je nach Gestaltung des (früheren) Mietvertrages sollten Sie „Schönheitsreparaturen“ durchaus ansprechen und auch einfordern.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Wände von Mietern „interessant“ gestaltet wurden. Hier sollten Sie dem ausziehenden Mieter bitten (&auffordern), die betreffenden Wände in einer hellen, deckenden (im besten Fall weißen) Farbe zu streichen und vorab eventuelle Bohrlöcher zu schließen.

Tipp: Auch hier sind Emotionen nicht zielführend: Teilen Sie Ihren Mietern mit, welchen Zustand Sie bei Vertragsende erwarten und bitten diese darum, eine Wohnung so zu verlassen, wie zukünftige Mieter dies auch erwarten können. Spätestens am Tag der Übergabe sollten Sie sachlich darauf hinweisen, dass Sie einen Handwerker mit der Ausführung beauftragen müssen, deren Kosten leider von den scheidenden Mietern zu zahlen sind; eine allerletzte Nach-Frist (10- 14 Tage) für deren eigene Ausführung wirkt oftmals Wunder, zumal Handwerker für gute Leistungen auch „gute Rechnungen“ schreiben…

Im zeitlichen Zusammenhang mit dem Mieterwechsel können und sollten Sie sich mit dem Zustand und der Ausstattung der Wohnung beschäftigen. Einerseits hängt dies mit Ihrem Selbstanspruch als Eigentümer zusammen, sollte aber auch rationalen Abwägungen gerecht werden.

Natürlich kann ein Badezimmer mit grünen Fliesen und braunen Elementen immer noch die Funktionalität erfüllen, aber „Wohlfühlen“ wird hier den wenigsten Menschen gelingen. Aus der Perspektive des zukünftigen Mieters ist dies ein Kompromiss, der normalerweise stets zu Lasten der Miete geht.

Gute Mieter haben Anspruch auf eine gute Wohnung. Reflektieren Sie Ihr Wohnungsangebot und stellen sich die Frage, ob Sie dort selbst einziehen würden. Hier gilt es nicht, Luxus anzubieten, aber eine zeitgemäße Gestaltung wird mit einer angemessenen (höheren) Miete honoriert.

Folgende Punkte wollen wir fokussieren:

• Wände, Decken und Türen, Zargen & Fensterrahmen
• Bodenbelag
• Badezimmer
• Küche

Allen voran geht ein gepflegter Zustand im Bereich der Malerarbeiten. Nicht zwingend muss dies bei jedem Mieterwechsel vollständig neu gemacht werden, aber als Mindestanforderung sollten Bohrlöcher verschlossen sein und ein Eindruck bestehen, hier ohne relevanten Aufwand wohnen zu wollen. Helle – im besten Fall einheitlich weiße Anstriche schaffen eine solide Grundlage.

Natürlich können auch Teppiche noch gepflegt wirken, entsprechend aber weitläufig nicht mehr dem allgemeinen Geschmack; wenn, dann ggf. noch in den Schlafbereichen. Ein neuer Bodenbelag, beispielsweise Laminat oder noch besser, Vinyl-/Designböden bewirkt bei überschaubarem Aufwand häufig „kleine Wunder“ in Hinblick auf den Gesamteindruck.

Die Bereiche Bad & Küche haben einen wesentlichen Zusammenhang mit Ihrem Selbstanspruch und sollten aus Kostengründen nachhaltig und zeitlos gestaltet sein. Investitionen in diesen Bereichen sollten einen zeitlichen Horizont von 20- 25 Jahren haben, steuerlich wird dies über 10 Jahre abgeschrieben.

Wenn Sie sich entscheiden, werterhaltend oder -steigernd in Ihre Wohnung zu investieren, so sollte Ihr eingesetztes Kapital auch „Geld verdienen“. Die Verbesserung sollte für jeweils 1.000,- Euro zu einer (gern gezahlten) Erhöhung der Miete von wenigstens 8- 10 Euro führen.

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihren zukünftigen Mietern machen, gilt es einerseits, die wesentlichen und teilweise erforderlichen Angaben zusammen zu tragen; ebenso unter Berücksichtigung der Zielgruppe einen ansprechenden Text und dazugehörige Bilder sowie einen Grundriss zu erstellen.

Erinnern wir uns, „Vermieten ist ein Geschäft“. Entsprechend bieten Sie ein „Produkt“ – nämlich das Wohnen in Ihrer Wohnung zu einem Preis an, welcher einerseits marktfähig sein, andererseits Ihr gebundenes Kapital sowie aktuelle Investitionen berücksichtigen sollte.

Die so ermittelte Miete ist wesentlicher Bestandteil des später zu schließenden Mietvertrages, welcher folgende Pflichtangaben enthält:

• Parteien des Vertrages – Vermieter (Eigentümer) und Mieter (alle volljährigen Bewohner)
• Mietobjekt
• Dauer (Beginn und ggf Ende)
• Zweck der Nutzung
• Miete
• Nebenkosten (Verteilung, Fälligkeit und Verweis auf Heiz- und Betriebkosten BetrKV)
• Befristung

Nur in Ausnahmefällen ist eine befristete Vermietung sinnvoll und berechtigt. Seit 2001 regelt das BGB in § 575 diese drei Voraussetzungen

1. Nach Ablauf will der Vermieter die Wohnung selbst nutzen
2. Nach Ablauf soll die Wohnung (oder das ganze Haus) abgerissen oder komplett umbauen
3. Die Wohnung soll nach Ablauf für Mitarbeiter als Betriebswohnung genutzt werden

Ausschließlich einer dieser Gründe berechtigt zur Befristung, alle anderen vorstellbaren Situation führen demnach zu einem „automatischen“ unbefristeten Mietvertrag.

Immer wieder treten Eigentümer an uns heran, welche in einer Befristung eine Art Schutz suchen, ähnlich einer Probezeit. Erfahrungsgemäß tun Sie sich als professioneller Vermieter damit keinen Gefallen. Ein Mieter, welcher lediglich für eine begrenzte Zeit in Ihrer Wohnung leben kann oder darf, wird sich schwertun, mit diesem „temporären Zuhause“ wertschätzend umzugehen. Mit dem begleitenden Gefühl, nur noch wenige Monate dort zu leben, werden manche kleine Handgriffe nicht getan, was dem Zustand der Wohnung schaden wird.

Mindestmietdauer

Einerseits haben wir uns zuvor mit den rechtlichen Einschränkungen bei Befristungen beschäftigt; doch wo bleibt die mögliche Planungssicherheit für Sie als Vermieter? Entsprechend kann eine Zeit sinnvoll sein, in welcher gegenseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird. Der Gesetzgeber schränkt diese Mindestlaufzeit auf maximal 48 Monate ein, wobei in der Praxis 12 oder 24 Monate meistens zielführend sind.

Auch in Zeiten von Wohnungsmangel, oder sogar -Not gibt es ein Preisgefüge am Markt, welches potentiellen Mietern durchaus bekannt ist.

Eine deutlich zu niedrige Miete wird Interessenten zu der Frage bringen, „wo ist der Haken“. Ist Ihr Angebot unter Berücksichtigung von möglichen Nachteilen viel zu günstig, so besteht ein großes Risiko, dass Ihr Mieter der Wohnung kaum oder keine Wertschätzung entgegen bringen wird. Schnell kommt das Gefühl auf, dass es Ihnen als Eigentümer egal ist.

Das Gegenteil erreichen Sie mit einer maximierten Preisgestaltung. Möglicherweise „aus der Not“ werden sich Mieter finden, welche sich in der Situation erpresst fühlen. Diese Mieter werden schwer eine positive Bindung an das neue Zuhause entwickeln. Einerseits müssen diese weiterhin nach günstigeren Angeboten suchen, andererseits stellt sich in dieser Konstellation häufig ebenso kein wertschätzender Umgang mit Ihrem Eigentum ein – nach dem Motto „bei dieser Miete soll er sich mal nicht so anstellen“…

Die richtige Miete berücksichtigt sämtliche Faktoren und wird als einzig schlauen Weg zu Mietern führen, welche „gerne eine angemessene Miete zahlen“, um es sich im neuen Zuhause angenehm zu gestalten und sich wohl zu fühlen.

Fazit: Die richtige Miete ist ein entscheidender Faktor, um nachhaltige und gegenseitig wertschätzende Mietverhältnisse zu begründen.